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Le sous-mandat conclu entre un notaire et un agent immobilier, mandataire substitué, non soumis à la loi Hoguet

Civil - Contrat
23/01/2019
Le sous-mandat confié par un notaire à un agent immobilier en qualité de mandataire substitué des vendeurs n’entre pas dans le champ d’application de la loi Hoguet ; sa validité n’est pas soumise aux exigences formelles prévues par ce texte spécial. Faute pour le notaire de prévoir que la rémunération de l’agent serait à la charge de l’acquéreur, il est donc tenu de réparer le dommage causé à ce dernier du fait de la perte de sa rémunération.
Un notaire agissant en qualité de mandataire de vendeurs confie à un agent immobilier, la société I, la mission de rechercher un acquéreur pour des biens et droits immobiliers. L’agent assigne le notaire en paiement de la somme de 281 250 euros au titre de sa rémunération, correspondant à 7,5 % du prix de vente des biens, sur le fondement des articles 1779 et 1787 du Code civil. Le défendeur fait valoir que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (JO 4 janv.), dite loi Hoguet, trouvent application dans ses relations avec la société I. Aussi, cette dernière devait régulariser un mandat dans les formes prescrites par ces dispositions pour prétendre à rémunération.

La cour d’appel fait droit à la demande de la société, jugeant que la loi Hoguet ne pouvait s’appliquer au sous-mandat donné par le mandataire initial à un mandataire substitué, agent immobilier, ou aux conventions de rémunération conclues entre un agent immobilier et un autre professionnel du secteur. En déléguant, par la convention litigieuse, partie du mandat qui lui avait été confié de vendre l'immeuble en confiant à son mandataire la mission de rechercher un acquéreur pour ce bien, le notaire n’a pas entendu volontairement se soumettre aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970. Les magistrats du second degré condamnent alors ce dernier à payer à la demanderesse une somme en réparation du dommage causé par la perte de sa rémunération.

L’officier ministériel se pourvoit en cassation. Il soutient que les dispositions édictées par la loi Hoguet s’appliquent entre professionnels de l’immobilier et que le notaire a interdiction de rémunérer de ses deniers personnels les membres d’autres professions avec lesquelles il collabore.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère, en premier lieu, qu’« ayant constaté que le notaire avait confié à l’agent immobilier un sous-mandat en qualité de mandataire substitué des vendeurs, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que dans les rapports existant entre le notaire et l’agent immobilier, tous deux professionnels de l’immobilier, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (…) n’étaient pas applicables ».

En second lieu, la Haute juridiction précise qu’« ayant retenu qu’il appartenait au notaire de prévoir, dans l’acte qu’il instrumentait, que la rémunération de l’agent immobilier serait à la charge de l’acquéreur et que, faute de l’avoir fait, il lui incombait de dédommager son mandataire ainsi privé de la faculté de percevoir sa commission, la cour d’appel, qui a condamné le notaire au paiement de dommages-intérêts et non d’une rémunération, n’était pas tenue d’effectuer une recherche inopérante ».
Source : Actualités du droit